Byfornyelsesplan

Her finder du den strategi, vi har lagt for, hvordan vi vil forny byen fra 2017-2028.

Påbud

Kondemnering

En kondemneringsbeslutning betyder, at der nedlægges forbud mod beboelse eller ophold i ejendommen eller en del heraf jf. Byfornyelseslovens § 76, stk. 1.

En forudsætning for at kondemnere en bygning eller et lokale er, at der er sundhedsfare forbundet med brugen af lokalerne. Kommunen kan også kondemnere tomme boliger, hvor det skønnes forbundet med sundhedsfare, hvis boligen bliver taget i brug igen.

Der kan nedlægges forbud mod beboelse af hele eller dele af ejendommen eller mod ophold ud over nærmere angivne tidsrum.

Der skal ske kondemnering af beboede ejendomme, hvor der konstateres sundhedsfarlige forhold, der er væsentlige, og hvor en afhjælpning ikke kan ske via en dialog med ejeren.

Hvor der foretages kondemnering af tomme ejendomme, bør der som udgangspunkt altid suppleres med påbud om nedrivning.

Princip om mindste indgriben

På baggrund af dokumentationen - herunder besigtigelse - skal det vurderes, om 

  • de sundhedsfarlige forhold kan afhjælpes med mindre bygningsmæssige indgreb 
  • eller om ejendommen ud fra en teknisk og økonomisk helhedsvurdering ikke vil kunne ombygges til en forsvarlig bolig, hvilket skal føre til kondemnering.

Kondemnering med frist

Hovedreglen er, at byrådet skal fastsætte en frist for, hvornår lokalerne skal være fraflyttede eller ryddede, jf. Byfornyelseslovens § 76, stk. 2. Fristen skal fastsættes i forhold til den risiko, der er ved benyttelsen eller beboelsen.

Vejledende frister:

I tilfælde af 

  • Overhængende sundheds- og brandfare - kondemnering med omgående virkning 
  • Væsentlig sundheds- eller brandfare - kondemnering med 3 måneders frist 
  • Anden sundheds- eller brandfare - kondemnering med 1 års frist

Undtagelse - kondemnering med udskudt ikrafttræden - "eneboerparagraffen"

Såfremt der er særlige omstændigheder til stede, kan byrådet vælge at foretage en kondemnering, så den først træder i kraft ved den nuværende beboers fraflytning eller død. Dette kan ske i henhold til Byfornyelseslovens § 76 stk. 2.

Reglen skal overvejes anvendt, hvor det kan skønnes urimelig byrdefuldt at kræve, at en bestemt beboer flytter fra den pågældende bolig, som vedkommende kan have beboet i mange år. Det er dog også her en forudsætning, at der ikke er nærliggende fare/risiko for beboeren.

Afhjælpning og ophævelse af kondemnering

Uanset bygningens tilstand skal kommunen altid give ejeren en rimelig frist til at komme med et forbedringsforslag, således at kondemneringen kan ophæves. Forbedringen skal afhjælpe alle mangler, således at der bliver tale om en god og tidssvarende bolig og ikke kun de mangler, der har givet anledning til kondemneringen.

Når projektet er gennemført og ombygningen er godkendt ophæves kondemneringen.

Påbud om afhjælpning af beboede ejendomme

Byrådet kan udstede påbud om afhjælpning af de sundhedsfarlige forhold i en kondemneret bolig. Kommunen fastsætter samtidig en frist for gennemførelsen.

Påbud om afhjælpning af tomme ejendomme

Kommunen kan påbyde afhjælpning af kondemnable forhold i tomme ejendomme, hvad enten de er kondemneret eller ej.

Påbud skal dog kun overvejes - i både de tomme og de beboede ejendomme, hvis der kun er tale om enkeltstående mangler, hvor afhjælpning er teknisk og økonomisk forsvarlig, og hvor boligen/lokalerne herefter vil kunne anvendes fremover uden sundhedsmæssige problemer. Et eksempel herpå kan være at påbyde en ordentlig opvarmning af opholdsrum eller afhjælpning af et mindre skimmelsvampeangreb.

Påbud om afhjælpning skal kun overvejes for ejendomme, hvor der er særlige hensyn til at bygningen bevares. Kommunen kan komme til at dække en del af omkostningerne ved afhjælpningen.

Påbud om nedrivning

Samtidig med, at kommunen nedlægger forbud mod ophold i en bygning kan kommunen - dersom det kan begrundes i bygningens tilstand - påbyde bygningen nedrevet.

Påbud om nedrivning kan også udsendes efterfølgende.

Nedrivningen skal gennemføres af ejeren, og kommunen kan gennemføre nedrivningen, hvis ejeren ikke selv gør det.

Som begrundelse for påbud om nedrivning kan - ud over sammenstyrtningsfare e.l. - også anvendes hensynet til naboer/lokalsamfund og hensynet til almindelig ryddelighed.

Der skal dog foretages et skøn i hvert enkelt tilfælde - det må ikke ske som en automatisk del af kondemneringen. Generne for naboer m.v. skal være akutte og væsentlige - det er ikke nok, at en tom bygning forventes at forfalde til gene for naboerne.

Hvor der foretages kondemnering af tomme boliger bør det som udgangspunkt altid suppleres med påbud om nedrivning - kondemneringen foretages som udgangspunkt med henblik på fjernelse af bygningen.

Tomme, sundhedsfarlige boliger og lokaler af de ejendomme, der er optaget på den kommunale observationsliste skal kondemneres. Forvaltningen udarbejder forslag til rækkefølge og forelægger dette forslag for Byplanudvalget. Indsatsen skal ske inden for det budget, der afsættes hvert år.

Samtidig skal der påbydes nedrivning, hvor der er tale om bygninger, der er forfaldne og hvor bygningerne giver gener for omgivelser, naboer eller lokalsamfund.

Det skal i hvert enkelt tilfælde vurderes, om bygningen er bevaringsværdig eller er et positivt element i et bevaringsværdigt miljø. I så fald kan det overvejes at yde tilskud til en bevaring. Kommunen kan i henhold til Byfornyelsesloven yde støtte til en ombygning og forbedring af boligerne, såfremt disse er opført før 1950 og er væsentligt nedslidt - eller mangler wc/tidssvarende opvarmning.